Đầu tư đất nền là gì? Như chúng ta đã biết, nếu như muốn xây nhà thì bạn cần phải mua đất. Nhưng theo như người có kinh nghiệm, đa số họ sẽ mua đất nền. Vậy thì, đầu tư đất nền (ĐTĐN) là gì? Đâu là những nguyên tắc vàng để thực hiện việc này? Trong bài viết ở số ngày hôm nay, Taichinh.vip sẽ chia sẻ một cách chi tiết cho người đọc. Hãy tham khảo nhé!
Đất nền là gì? Đầu tư đất nền là gì?
Khái niệm đất nền là gì?
Khác với đầu tư đất rừng sản xuất, đất nền là thửa đất nguyên thủy chưa chịu bất cứ tác động nào như do máy móc, con người đào, đắp, san lấp mặt bằng. Bất kỳ tác động nào cản trở sự thay đổi mặt đất sẽ không còn được gọi là đất nền.
Đầu tư đất nền là gì?
Đây chính là hoạt động khách hàng tiến hành “rót tiền” vào những lô đất nền để đến thời điểm phù hợp thì bán ra nhằm thu lợi nhuận. Tham khảo thêm lãi suất vay mua bất động sản tại các ngân hàng để thêm lựa chọn nguồn vốn đầu tư phù hợp.
Ưu nhược điểm của ĐTĐN
Thuận lợi
- Là một trong số các kênh đầu tư có tiềm năng cũng như là an toàn nhất trong giai đoạn hiện nay.
- Có thể sinh lời, nhanh chóng tăng giá cũng như là lưu giữ tài sản một cách tốt nhất có thể.
- Tài sản có giá trị cao hay thấp thì còn tùy thuộc vào vị trí và hạ tầng.
- Vốn không nhiều, các NĐT có số vốn dưới 1,000,000,000 VND thì cũng được quyền tham gia.
- Khả năng sinh lời và thanh khoản cao, nhất là tại những khu vực đang dần hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Theo thống kê ghi nhận, tỷ suất lợi nhuận của đất nền trong năm qua thường không dưới 15%.
- Tài sản có GTCĐ trong tương lai thì sẽ có khả năng rớt giá không cao.
- “Tấc đất tấc vàng” là một tâm lý tồn tại rất lớn ở văn hóa của nước ta.
Nhược điểm
- Phải hạn chế vay – điều này sẽ giúp bạn hạn chế được việc chôn vốn.
- Nếu thị trường (TT) bình lặng, các khu nhà đất trong nhóm sẽ chững lại nhanh nhất.
- Tính pháp lý của đất đai ở 1 vài khu vực cũng còn “mập mờ”, khiến NĐT dễ gặp rủi ro.
- Quỹ đất ngày càng thu hẹp nên nguồn cung ít hơn.
Tại sao ĐTĐN được coi là an toàn nhất hiện nay?
Trong đất nền hiện nay, đất nền là kênh đầu tư an toàn nhất hiện nay. Đặc biệt trong bối cảnh TT đất nền bị ảnh hưởng mạnh bởi Covid 19, cả người mua và nhà đầu tư đều tỏ ra thận trọng hơn. Bioptions có thật sự hiệu quả và an toàn với nhà đầu tư?
Đây cũng là vấn đề khiến nhiều người lo ngại và lựa chọn đầu tư BĐS thay vì tiền điện tử. Ngoài ra, các loại hình đất nền ngày càng được đầu tư về tiện nghi cũng như không gian sống để đáp ứng những yêu cầu khắt khe của người sử dụng.
Nhưng với tâm lý người Việt, đất đai vẫn được ấp ủ với tiềm năng tăng giá, tích lũy tài sản, là tài sản của chính mình. Với những lý do sau có thể khẳng định giá trị hấp dẫn mà đất nền mang lại.
Thứ nhất, quan niệm về đất đai không sinh thêm mỗi ngày khi dân số tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh và quỹ đất hạn hẹp. Đây chính là thứ làm tăng giá trị của đất, giá đất có thể thay đổi và tăng lên vào các thời điểm khác nhau.
Đặc biệt trong tương lai, nếu dự án đất nền nằm trong các khu vực trọng điểm được quy hoạch theo chính sách của địa phương thì các tỉnh thành càng được hưởng lợi, giá đất càng có thể tăng nhanh.
Khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư không cần quá lo lắng về giá trị tương lai của sản phẩm.
Thứ hai, các dự án đất nền có tính pháp lý rõ ràng để tạo sự an toàn khi đầu tư. Trước những biến động của TT, nhất là trong bối cảnh ảnh hưởng của Covid 19 như hiện nay, các sản phẩm đất nền chững lại, hầu như không bán được.
TT “mất sóng” vì không còn người mua sôi động, nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Tuy nhiên, giá đất vẫn giữ nguyên, thậm chí tăng nhẹ tại một số khu vực như Bắc Giang, Phú Quốc.
Thứ ba, đất nền có giá trị thấp với mức đầu tư thấp hơn các loại hình khác nhưng mang lại tính thanh khoản tốt. So với trung tâm TP.HCM, các dự án đất nền đang dần trở nên hiếm hoi, chủ yếu phát triển các loại hình căn hộ từ tầm trung, cao cấp đến siêu sang.
Tại các dự án vùng ven thành phố của Việt Nam như Bình Dương, Long An, Đồng Nai (phía Nam), Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (phía Bắc), các dự án đất nền có mức giá tốt, tiềm năng tăng giá mạnh.
Tại đây, các dự án được hỗ trợ khi hạ tầng hoàn thiện, đất nền công nghiệp hỗ trợ thúc đẩy hình thành các khu đô thị liền kề, kinh tế xã hội phát triển năng động.
Thứ tư, đất có giá trị lâu dài, so với căn hộ thì giá trị có thể giảm sau khi truyền từ người này sang người khác, nhưng với đất nền, khả năng tăng giá tùy theo diễn biến TT vẫn mất.
Đồng thời, nhà đầu tư cũng có thể sở hữu trên chính khu đất của mình như xây dựng văn phòng, cửa hàng bán lẻ và cho thuê, cho chủ kinh doanh thuê mặt bằng để làm dự án sản xuất, kho bãi, nhà xưởng.
Phân biệt các loại đất nền
Đất nền bao gồm 3 loại, đó là: đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề. Và mỗi loại thì sẽ có những đặc điểm khác nhau. Bạn có thể biết được chúng khác nhau ở đâu thông qua bảng dưới đây của chúng tôi cung cấp nhé! Cụ thể như sau:
| Loại đất Tiêu chí | Đất nền dự án | Đất thổ cư | Đất liền kề |
| Tính pháp lý | Đất nền dự án đã được các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định rõ ràng và chặt chẽ trước khi được phép quy hoạch và kinh doanh. | Tính pháp lý của đất thổ cư tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều khu đất không có giấy tờ chứng thực của cơ quan chức năng, chỉ có giấy viết tay ký giữa hai bên. Đất không có giấy tờ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền sở hữu cũng như việc mua bán sau này. | Đất liền kề cũng được quy hoạch rõ ràng theo từng lô, từng khu vực và có giấy phép của cơ quan chức năng và đã có sổ đỏ. |
| Khả năng sử dụng | Đâu là kiểu mẫu có nhiều hệ thống tiện ích nhất. Hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển và quy hoạch rõ ràng với hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy… Bên cạnh đó, để thu hút khách hàng chủ đầu tư cũng chú trọng nhiều đến các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện, khu mua sắm,… Bạn có thể tham khảo một số hệ thống tiện ích của các dự án như The Sun Residence, Cityland, Long Thành Airport, … | Đất thổ cư nên hệ thống tiện ích kém đồng bộ. Chủ yếu là đất thổ cư, dùng để xây dựng nên sẽ ít được quan tâm đến quy hoạch và hệ thống tiện ích xung quanh. | Các khu đất liền kề cũng rất chú trọng đến tiện ích. |
Quy tắc vàng để đầu tư vào đất nền
Theo các chuyên gia hàng đầu phân tích thị trường ĐTĐN doanh nghiệp, năm 2021 là năm của phân khúc đất nền và là kênh đầu tư vốn thấp nhưng lại có khả năng sinh lời cực cao đang rất thu hút các nhà đầu tư hiện nay.
Tuy nhiên, việc mua đất (MĐ) nền đầu tư cũng đi kèm với những rủi ro tiềm ẩn, nếu không cẩn thận bạn có thể không sinh lời khi đầu tư vào phân khúc này.
Vì vậy, để tránh rủi ro khi thực hiện giao dịch MĐ nền đầu tư và góp phần mang lại lợi nhuận cao nhất.
Trước khi chọn mua, nhà đầu tư nên chuẩn bị kỹ lưỡng về kiến thức cơ bản khi đầu tư vào phân khúc đất nền. Hiện nay, chỉ cần tuân thủ 7 nguyên tắc sẽ giúp nhà đầu tư chọn mua được đất nền với tiềm năng sinh lời hấp dẫn.
Nguyên tắc 1: Tìm hiểu về vị trí của dự án
Vị trí là yếu tố đặc biệt quan trọng (QT) khi lựa chọn đầu tư vào đất nền. Đồng thời, khả năng sinh lời của dự án cao hay thấp còn phụ thuộc vào vị trí của dự án và các tiện ích xung quanh.
Cho đến nay, những mảnh đất hội tụ đủ 3 yếu tố “nhất cận thị – tam cận lộ” đã mang lại cho nhà đầu tư những khoản lợi nhuận vô cùng hấp dẫn. Vì vậy, khi chọn mua đất nền Bến Tre, bạn nên lưu ý kỹ về vị trí của dự án.
Nguyên tắc 2: Tính hợp pháp của dự án
Khi chọn MĐ nền đầu tư, chúng ta chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ đỏ, pháp lý minh bạch để sau này bán hoặc chuyển nhượng lại cho khách hàng mua.
Đây được xem là nguyên tắc “kiên định” khi quyết định đổ tiền chọn mua đất nền trong thời buổi TT đất nền khó khăn như hiện nay.
Nguyên tắc 3: Chỉ chọn mua đất “sống”
Một trong những điểm cần lưu ý khi chọn MĐ nền là chỉ nên mua đất “ở” gần các cụm dân cư hiện hữu hoặc dự án của bạn nằm ngay trên khu đất có chủ trương hình thành cụm dân cư trong tương lai.
Tuyệt đối không mua những lô đất ở nơi “vườn không nhà trống” như vậy sẽ khó sang nhượng và thu lợi nhuận không cao.
Nguyên tắc 4: Xác định giá trước khi chọn mua
Khi chọn mua đất nền vùng ven, bạn phải liên hệ với phòng kinh doanh hoặc đến các trang đất nền nào đó để tham khảo giá đất khu vực mình muốn đầu tư. Chỉ nên chọn mua khi giá bán đất không chênh lệch quá 5% so với giá TT.
Nguyên tắc 5: Sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp
Khi chọn MĐ nền đầu tư, bạn cần cân nhắc về tài chính của bản thân. Không nên đầu tư vào những sản phẩm vượt quá khả năng tài chính của mình vì nếu vượt quá khả năng tài chính, bạn sẽ phải vay ngân hàng (NH) để trả tiền MĐ mà còn phải trả lãi vay hàng năm.
Nếu còn thiếu và muốn đầu tư vào đất nền dự án, bạn cần cân nhắc ngưỡng đảm bảo tài chính của bản thân.
Đặc biệt khi lựa chọn hình thức vay vốn NH, bạn không nên vay quá 50% giá trị sản phẩm và không nên trả quá 50% thu nhập hàng tháng.
Nguyên tắc 6: Chọn mua sản phẩm có tính thanh khoản cao
Khi đưa ra quyết định MĐ nền tại bất kỳ dự án, khu vực nào. Bạn có cần điều tra thêm về tình hình đất nền trong khu vực, chẳng hạn như tần suất của hoạt động hoán đổi đất đai?
Tỷ suất sinh lợi ước tính là bao nhiêu? Từ đó đưa ra nhận định về chiến lược đầu tư phù hợp trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Nguyên tắc 7: Tiện nghi xung quanh
Một trong những yếu tố góp phần tạo nên khả năng sinh lời cho dự án đất nền chính là những tiện ích hiện hữu xung quanh dự án.
Khi khu đất nằm trong khu dân cư với đầy đủ tiện ích và dịch vụ hoàn hảo sẽ thu hút cư dân tập trung về sinh sống.
Khi khu vực này tập trung đông dân cư, giá trị đất tại đây sẽ ngày càng tăng cao. Vì vậy, môi trường sống xung quanh sẽ là yếu tố vô cùng QT ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của sản phẩm đất nền mà chúng ta đầu tư.
4 loại đất tuyệt đối tránh đầu tư
Dưới đây là 4 loại đất mà các bạn tuyệt đối không đầu tư để tránh được những rủi ro và hậu quả khó lường. Bạn cần phải quan tâm đấy nhé!
Đất không được phép chia nhỏ
Trong thời gian qua, để ngăn chặn cơn sốt đất ảo, nhiều địa phương đã ra quyết định cấm phân lô, phân lô bán nền. Đặc biệt là đất nền vùng ven Tp.HCM và Long Thành – Đồng Nai.
Vì vậy, bạn cần lưu ý đến vấn đề phân lô, bán nền khi mua đất. Những lô đất chưa phân lô, tách thửa cũng không nhận được sổ đỏ.
Mua nhầm đất không phép phân lô bán nền sẽ chật vật, có thể “chôn vốn” trong thời gian dài.
Thanh lý đất giá rẻ
Một cái bẫy mà các nhà đầu tư mới vào lĩnh vực đất nền dễ gặp phải là thanh lý đất. Thông tin rao bán đất rẻ hơn thị trường, lý do NH thanh lý được trưng bày khắp nơi.
Theo các chuyên gia, mô hình này thường xuất phát từ các công ty môi giới bán lẻ hoặc môi giới cá nhân. Nó được bán với giá rất thấp.
Nhưng trên hết, những khu đất này thường nằm ở những nơi hẻo lánh, những khu đất đang có tranh chấp hoặc không rõ ràng về pháp lý. Bạn nên cẩn thận.
Âm mưu “dự án ma”
Dự án “ma” đang là vấn đề nhức nhối trong đầu tư đất đai. Tình trạng “cò đất” rao bán các dự án đất nền không có thật nhằm mục đích gài bẫy, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng ngày càng phổ biến.
Điển hình là những vụ án đình đám gần đây trong giới địa ốc như địa ốc Alibaba, Công ty Hưng Thịnh,… Cùng với chiêu trò “vẽ” dự án giả, nhiều nhà đầu tư đã sập bẫy.
Vì vậy, khi MĐ nền dự án, bạn nên tìm hiểu kỹ về khu đất, tính pháp lý của dự án và đối chiếu trực tiếp với quy hoạch khu đô thị của cơ quan hành chính địa phương.
Đất đang thế chấp ngân hàng
Đây là trường hợp của rất nhiều nhà đầu tư. Sau khi mua đất, nhà đầu tư không được xây dựng, chuyển nhượng nhà ở, công trình vì đất chưa có sổ đỏ. Nguyên nhân chính là do khu đất đã được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng.
Nếu mua những lô đất do chủ đầu tư cầm cố, nhà đầu tư có thể mất trắng nếu ngân hàng bán và chủ đầu tư phá sản.
Bí quyết mua đất với giá rẻ hơn thị trường
Thường xuyên theo dõi những biến động của thị trường đất nền, quan sát động thái của các nhà đầu tư lớn. Từ đó có thể rút ra nhận định chung về thị trường.
Cập nhật tình hình kinh tế, xã hội. Bởi đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường đất nền.
Ví dụ, trong thời kỳ dịch bệnh, nhiều thành phần kinh tế bị tê liệt. Nhiều chủ đầu tư phải bán dự án dưới giá thị trường để duy trì hoạt động kinh doanh. Đây là cơ hội tốt cho những ai có tài chính tốt đầu tư lâu dài.
Tư duy phân tích là vô cùng QT trong việc xác định tiềm năng tăng trưởng của thị trường. Không nên đầu tư một cách bừa bãi khi chưa có sự phân tích và phán đoán kỹ lưỡng.
Những lưu ý quan trọng khi MĐ
Khi mua đất, bạn cần lưu ý những vấn đề cụ thể sau:
Thông tin nhà đầu tư
Đây là yếu tố bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi MĐ. Hiện nay trên thị trường xuất hiện nhiều dự án ảo, dự án ma hoặc tính pháp lý không rõ ràng.
Cách nhận biết đó là nếu giá đất tại khu vực nào đó thấp hơn giá đất của các dự án xung quanh thì bạn cần tìm các thông tin như khả năng hoàn thành dự án, tính pháp lý, khả năng.
Để tránh rủi ro đối mặt với dự án chết, bạn không nên vội vàng mua đất nền dự án giá rẻ. Chủ đầu tư càng uy tín thì tính khả thi của dự án đất nền càng cao.
Vì vậy, nếu chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có nhiều dự án thành công và có tiểu sử tốt thì khả năng hoàn thành dự án sẽ cao hơn.
Văn bản pháp lý
Giấy tờ giao dịch thể hiện tính pháp lý của mảnh đất là yếu tố cực kỳ QT để đưa ra quyết định mua hay không.
Bạn cần biết mảnh đất mình muốn mua đã được phê duyệt quy hoạch hay chưa, đã có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền hay chưa và một số giấy tờ khác.
Ngoài ra, bạn phải ưu tiên mua đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để tránh tranh chấp sau này và trong trường hợp bị thu hồi, bạn cũng sẽ được bồi thường.
Để hoàn thiện hồ sơ pháp lý đất nền dự án cần những giấy tờ sau:
- Văn bản thỏa thuận thực hiện dự án do văn phòng kiến trúc sư trưởng cấp.
- Giấy tờ chứng minh đất đã giải phóng mặt bằng để được bồi thường (trường hợp phải bồi thường).
- Hồ sơ phê duyệt của ủy ban nhân dân quận, quận dời văn phòng kiến trúc sư trưởng và thanh lý tài liệu của kiến trúc sư.
- Giấy tờ chứng minh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất này.
Không nên mua đất sổ đỏ chung
Đất có sổ chung được nhà nước công nhận là tài sản chung và có toàn quyền quyết định mọi việc liên quan đến đất như mua bán, tặng cho, thế chấp, ủy quyền…
Vì vậy, nếu trái đất có sổ chung do nhiều người nắm giữ thì sau này có thể xảy ra xung đột bất ngờ, khó giải quyết trong thời gian ngắn. Dù bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất nhỏ thì theo quy định của pháp luật (Luật đất) sẽ không được.
Để có thể mua được mảnh đất tốt để xây nhà, chúng ta phải cẩn thận và kỹ lưỡng trong việc kiểm tra tính pháp lý cũng như các giấy tờ liên quan. Đất đai là tài sản chính cần phải có giấy xác nhận “giấy trắng” để tránh rủi ro và kiện tụng trong tương lai.
Kết luận
Qua bài viết này, Taichinh.vip muốn giúp bạn trả lời câu hỏi “Đầu tư đất nền là gì?”. Kèm theo đó là hàng loạt những thông tin liên quan. Chúng tôi tin rằng, toàn bộ nội dung trong bài đều là bổ ích đối với các bạn. Hãy theo dõi chúng tôi để thu thập được nhiều kiến thức bổ ích khác nhé!