Có nên đầu tư đất nông nghiệp không? Bên cạnh những người mua đất ruộng để sản xuất, hiện có nhiều nhà đầu tư “săn” đất ruộng với hy vọng chuyển thành đất ở. Bài viết dưới đây của Taichinh.vip sẽ dành cho các nhà đầu tư – những người “ôm mộng” mua đất ruộng và “phù phép” với đất thổ cư để hưởng chênh lệch cực lớn.
Đất nông nghiệp là gì?
Khác đầu với hình thức đầu tư đất nền, đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất trồng trọt, canh tác) là đất được dùng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, trồng trọt bao gồm cây trồng và vật nuôi.
Đất nông nghiệp được chia thành các loại đất sau:
- Đất canh tác hàng năm
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất trồng trọt (trồng lúa,…)
- Đất rừng sản xuất
- Bảo vệ đất rừng
- Đất rừng đặc dụng
- Đất làm muối, nuôi trồng thủy sản
- Đất nông nghiệp khác
Có nên đầu tư đất nông nghiệp không?
Hình thức đầu tư đất rừng sản xuất nói riêng, đất nông nghiệp nói chung được nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Vậy có nên đầu tư không? Bằng cách tìm hiểu những ưu – nhược điểm và rủi ro có thể xảy ra khi mua loại đất này, bạn sẽ biết có nên đầu tư vào đó hay không.
Ưu điểm và nhược điểm của việc mua đất trồng trọt
Nên đầu tư vàng hay đất sẽ có lợi hơn? Dĩ nhiên là đất, tuy nhiên còn tùy thuộc vào loại đất. Xem xét kỹ lưỡng các ưu nhược điểm của đất nông nghiệp trước khi đầu tư bạn nhé!
| Ưu điểm | Nhược điểm |
| – Giá rẻ: So với đất thổ cư, đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều. – Sự phong phú: Nước ta là nước thuần nông nên diện tích đất nông nghiệp chiếm phần lớn. Năm 2020, diện tích đất nông nghiệp là 27,98 ha (trên tổng diện tích cả nước là 33,13 ha). – Khả năng sinh lời cao: Giá đất ruộng rẻ trong khi giá đất thổ cư cao, nếu chuyển đổi mụcđích cho đất ruộng thành đất thổ cư thành công, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận chênh lệch gấp nhiều lần. | – Khó chuyển mục đích sử dụng đất: Không phải đất nông nghiệp nào cũng được chuyển mục đích sử dụng đất mà phải đáp ứng các điều kiện sau: + Phải có trong quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở, hoặc quy hoạch thị trấn, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. + Đáp ứng diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quy định. + Ngày hết hạn sử dụng đất.Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. – Phí chuyển đổi đất canh tác cao: bao gồm tiền sử dụng đất, phí cấp giấy chứng nhận, phí ứng trước và phí thẩm định hồ sơ. Mặc dù chi phí chuyển đổi được quy định rõ ràng trong các Nghị định 35/2014 / NĐ-CP và 140/2016 / NĐ-CP nhưng không thống nhất trong mọi trường hợp nên người mua khó xác định, dẫn đến sai sót trong tính toán. – Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp phức tạp: Quy trình chuyển đổi được thực hiện theo quy định tại Nghị định 181/2004 / NĐ-CP, trong đó khâu thẩm tra hồ sơ, xác minh tại thực địa thường gặp nhiều khó khăn. Do thời gian chuyển đổi đến khu vực rất lâu nên nhà đầu tư có thể gặp khó khăn nếu phải chôn vốn quá lâu. |
Rủi ro khi mua đất trồng trọt
Khi mua đất NN, người mua có thể gặp những rủi ro sau:
- Rủi ro phát triển: Nếu nhà đầu tư mua đất không thuộc diện phát triển đất ở, nhà đầu tư không thể thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Rủi ro giải tỏa: Nếu đất nằm trong quy hoạch giải tỏa, nhà đầu tư sẽ lỗ nặng. Một trường hợp không thể được bồi thường nếu đó là đất thuộc quy hoạch dự trữ phục vụ mục đích phát triển cơ sở hạ tầng. Thứ hai là được nhà nước bồi thường nhưng mức bồi thường tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định, trong khi giá mua là giá thực tế cao gấp mấy lần bảng giá đất.
- Rủi ro pháp lý: Rủi ro do mua đất trao tay, mua đất chưa có sổ, đất tranh chấp,… khiến người mua mất trắng.
- Rủi ro về giá: Cơn sốt đất dẫn đến lạm phát giá đất nông nghiệp ở nhiều vùng. Điều này khiến nhà đầu tư khó xác định được giá trị thực của đất, dẫn đến tình trạng mua với giá quá cao bán ra, hoặc thỏa thuận bán lỗ.
- Rủi ro thanh khoản: Nếu bạn mua đất ở những nơi chưa được đầu tư điện, đường, nước và các tiện ích thiết yếu, thậm chí có thể chuyển thành đất ở cũng không có người mua. Hoặc phải chờ thời gian hoàn thiện hạ tầng, tiện ích thì nhà đầu tư sẽ bị cầm chân quá lâu.
Lời khuyên
Mặc dù khi đầu tư vào đất nông nghiệp được coi là một ‘món hời’ nhưng nó lại đi kèm với rủi ro lớn. Dù là cơ hội hay rủi ro tùy từng trường hợp, không thể có lời khuyên chung cho tất cả mọi người.
Nếu đất ruộng thuộc diện đất thổ cư phát triển, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, có đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện ích,… thì đó chính là khu đất “vàng” mà các nhà đầu tư không nên bỏ lỡ.
Và ngược lại, nếu đất không thuộc diện phát triển đất ở, tính pháp lý không chắc chắn, cơ sở hạ tầng chưa được đầu tư, quá xa các dịch vụ công cộng sinh hoạt… thì không nên “trả giá”.
Những điều cần lưu ý khi mua đất nông nghiệp
Để đầu tư an toàn, sau đây là một số lưu ý mà nhà đầu tư cần lưu ý khi mua đất NN:
- Tìm hiểu và nắm vững các quy định về việc chuyển đất nông nghiệp thành đất ở;
- Kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch đất ở không, nếu không thì coi như đất này chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được chuyển mục đích sử dụng đất;
- Nếu đất đang phát triển đất ở thì chỉ được phép chuyển đổi một phần diện tích nhất định chứ không thể hoàn toàn nên bạn hãy suy nghĩ kỹ nếu mua phải lô đất quá lớn;
- Xét về vị trí tiềm năng của khu đất, không nên mua đất ở những nơi xa xôi, hẻo lánh vì sẽ không tốt về phong thủy;
- Đối với đất bị thu giữ để thi hành án, đất đang kiện tụng, đất đã hết thời hạn sử dụng thì không nên mua;
- Hợp đồng mua bán phải được công chứng tại địa chỉ của công chứng viên nơi có đất, nói không với việc mua bán đất bằng giấy viết tay;
- Đối với đất chưa có sổ đỏ nên yêu cầu chủ đất làm thủ tục cấp sổ đỏ trước khi thương lượng, tuyệt đối không mua đất chưa có hoặc chưa có sổ đỏ vì sẽ không chứng minh được quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất sau này. mua, tựa vào, bám vào;
- Thường xuyên cập nhật các quy định pháp luật đất đai mới nhất để áp dụng đúng vào thực tế.
Một số câu hỏi về việc mua đất NN
Người ở nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?
Pháp luật Việt Nam hiện hành không cấm người dân mua đất NN ở nơi khác. Chỉ cần không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp mua ở đâu cũng được.
Giá đất nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?
Có hai loại giá đất ruộng trên cả nước:
- Thứ nhất, giá do UBND tỉnh quy định: cố định trong 5 năm, thường thấp hơn nhiều so với giá thực, dùng để tính thuế đất, thuế, phí, thuế tài nguyên, xử phạt vi phạm hành chính, tính bồi thường,….
- Thứ hai, giá thị trường: là giá hình thành do các giao dịch trên thị trường, không phụ thuộc vào giá do UBND tỉnh quy định, thường cao hơn nhiều lần so với bảng giá do UBND tỉnh quy định, được sử dụng trong các giao dịch vãng lai.
Dù là giá do UBND tỉnh quy định hay giá thị trường thì giá đất ruộng của 63 tỉnh, thành phố cũng khác nhau.
Trong đó giá cao nhất vẫn thuộc về các khu trung tâm đông dân cư, có đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích. Và ngược lại, ở những nơi xa giá đất luôn rẻ hơn.
Mua bán đất nông nghiệp bằng chữ viết tay, nên hay không nên?
Mua bán đất ruộng bằng văn bản là hợp đồng mua bán không thể được công chứng, chứng thực theo quy định.
Mặc dù Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng nhưng trên thực tế hình thức mua bán viết tay diễn ra rất phổ biến.
Để đảm bảo an ninh khi mua bán nhà đất nói chung và đất ruộng nói riêng, tốt nhất bạn nên nói không với hợp đồng viết tay.
Hợp đồng mua bán bất động sản phải bằng văn bản, trình bày rõ ràng, có công chứng thì mới được xác lập hợp pháp.
Hy vọng bài viết trên của Taichinh.vip đã giúp bạn biết được Có nên đầu tư đất nông nghiệp không, nếu có thì cần lưu ý những gì để đầu tư an toàn và thu được lợi nhuận cao. Mặc dù có tiềm năng sinh lời hấp dẫn nhưng để quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải có kiến thức về pháp luật và có kế hoạch để xác định đúng tiềm năng của sản phẩm.
